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A bolha (ou pastel de rodoviária) dos imóveis brasileiros

Não há dúvida de que o Brasil vem vivendo uma expansão significativa do mercado imobiliário na última década que produziu um aumento expressivo dos preços dos imóveis. Apesar dos dirigentes do setor defenderem que esta expansão não se trata de uma bolha, mas de uma readequação dos preços, os indícios observados, principalmente a partir de 2010, dizem o contrário. Vivemos sim uma expansão artificial dos preços dos mesmos.

O primeiro indício forte de que estamos vivendo este tipo de fenômeno, diz respeito à relação entre a renda média anual e preços dos imóveis. A relação considerada saudável, diz que um imóvel não pode custar mais do que algo entre 3,5 e 4,5 vezes a renda média de seu comprador. Ou seja, uma pessoa poderia precisar trabalhar no máximo entre 3,5 a 4,5 anos para conseguir comprar um imóvel proporcional à sua renda. Caso contrário, o comprometimento da renda poderia afetar outros fatores necessários para sua sobrevivência.

Normalmente, números acima de 6 ou 7 vezes a renda média anual da população indicam preços inflados acima do sustentável e já são indicativos que podemos estar vivendo uma expansão artificial de preços. Para se ter uma idéia, quando a crise imobiliária americana eclodiu em 2007, este índice era da ordem de 6,5 a 9 vezes nas maiores cidades dos EUA. Hoje, no Brasil, temos cidades cujos preços superam 12 vezes a renda média anual da população. Parece pouco, mas imagine que isso implica em no mínimo 40% de tudo que uma pessoa vai ganhar em sua vida e, principalmente, que há uma outra parcela expressiva desta renda que ainda deverá ser paga ao governo na forma de impostos. Percebe que não sobra muito para outras demandas?

Ok, então como isso se sustenta?

É neste ponto que entra o mais importante dos indícios. Ele tem relação direta com a natureza do processo de financiamento desta expansão. Basicamente, o crescimento do mercado imobiliário brasileiro tem se dado por meio da expansão direta do crédito imobiliário, por meio redução gradual das taxas de juros reais e da maior disponibilidade e facilidade de acesso a este tipo de financiamento, principalmente os de longuíssimo prazo. Os gráficos a seguir mostram a evolução dos números em questão.

Evolução da Taxa de Juros Real - Brasil 2012
Fonte: Bloomberg/Western Asset
Taxa de Crescimento do Crédito no Setor Habitacional
Fonte: Banco Central do Brasil

Essencialmente, esta facilidade na concessão de crédito implica em uma distorção significativa, porque a expansão da demanda que provoca, leva ao aumento dos preços em questão, sustentado exclusivamente no endividamento e no comprometimento da renda das famílias. Estas facilidades, por sua vez, dependem da disponibilidade de recursos oriundos da poupança de outros brasileiros, capaz de financiar o endividamento daqueles que estão procurando comprar seus imóveis.

 

Entretanto, já dá para começar a perceber uma recursividade cruel neste processo. Isso porque, a geração de riqueza no país vem se pautando exclusivamente na inclusão de pessoas no mercado de trabalho e não na expansão da produtividade dos agentes, quando tomados individualmente. Isso gera um limite a esta capacidade de expansão de crédito. Explico:

Com a elevação do endividamento, a capacidade de poupança de uma população com produtividade estagnada se esvai. Uma vez que a produção de riqueza por habitante está estagnada e a parcela da população com comprometimento à sua capacidade de poupança cresce com o próprio crescimento do mercado imobiliário, dois fatores de risco começam a emergir. O primeiro é a falta de recursos para refinanciar o mercado imobiliário. O segundo é o comprometimento da própria atividade econômica do país que começa a ser usada para quitar antecipações de produção (empréstimos), em detrimento do consumo de outros bens, o que pode levar a um cenário de recessão econômica. Ou seja, há aí um duplo risco que transcende o mercado imobiliário e pode ajudar a alimentar uma crise econômica com severas consequências para o país.

Sem a sustentação dos financiamentos imobiliários, a demanda desmorona e com ela os preços também devem desmoronar. De certa forma, este quadro é similar àquele encontrado no mercado imobiliário americano, antes do início da crise que o setor viveu em 2007 naquele país, mas com uma magnitude ainda maior do que a encontrada naquele país, visto as condições econômicas que têm sido forjadas pela nova matriz econômica, implementada pelo atual ministro da fazendo Guido Mantega (explicarei esta questão em uma futura postagem).

Pelo exposto, é certo afirmar que temos um quadro de expansão artificial dos preços dos imóveis que desperta certa preocupação.

Diante deste contexto, a pergunta de um milhão que muitos têm me feito é: quando vai estourar esta bolha?

Pois bem, acredito que a Copa do Mundo e as Eleições de 2014 darão início à ruptura desta crise no setor. A primeira, em decorrência da euforia que a copa deverá gerar, principalmente nas cidades sede. Esta euforia deverá alimentar os movimentos especulativos no mercado imobiliário, mantendo uma demanda artificial até que o evento esteja terminado. Portanto, mesmo que o cenário econômico já apresente sinais de deterioração, antes da copa não deve surgir nenhum movimento mais drástico de redução de preços dos imóveis. O segundo pilar que deverá sustentar os preços até o final de 2014 será as eleições presidenciais. Isto porque, o governo da presidente Dilma Rousseff deverá sustentar, mesmo que artificialmente, os juros baixos e as políticas de acesso fácil ao crédito, visando tentar se manter no cargo até 2018. Entretanto, após as eleições é pouco provável que o governo consiga manter estas políticas, visto que a própria capacidade de financiamento do estado deverá ficar comprometida por elas.

Entretanto, há uma outra questão importante sobre esta bolha que é mais difícil de ser respondida do que a primeira. Ela vai estourar efetivamente como uma bolha, como ocorreu nos EUA, ou vai murchar como um pastel de rodoviária?

Pois bem, essas duas possibilidades são reais. Normalmente bolhas explodem de uma só vez, com uma corrida dos investidores para se livrar das “buchas de canhão” adquiridas no apse da bolha. É como um efeito manada, todos correm para vender rápido e tentar minimizar as perdas. Entretanto, é preciso entender que no Brasil temos duas questões importantes. A primeira é que temos grandes construtoras vivendo praticamente em regime de oligopólio, com grande capacidade de sustentar seus estoques por longos períodos. A segunda é que o brasileiro tem uma cultura de acumulo de imóveis, visando o aluguel como investimento, e tende a mantê-los, mesmo quando os preços começam a se desintegrar. Estes dois fenômenos podem levar a bolha brasileira a murchar como um pastel de rodoviária, dando um pouco de fôlego para que o pequeno investidor possa minimizar as perdas que poderiam ocorrer, caso o mercado se comporte com um efeito manda.

Deste modo, é possível diagnosticar que, diferente do que os representantes do mercado imobiliário têm tentado vender aos seus compradores, há sim uma expansão artificial de preços no mercado imobiliário que dificilmente deve sobreviver ao final do ano de 2014. Devido às peculiaridades do mercado brasileiro, o que não podemos saber ainda, é se esta expansão vai estourar como uma bolha, ou murchar como um pastel de rodoviária.

Leonardo Augusto Amaral Terra
Leonardo Augusto Amaral Terra
Mestre e Doutor em ciências pelo programa de Administração de Organizações da Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade de Ribeirão Preto, na Universidade de São Paulo (FEARP - USP). Possui MBA executivo em Gerenciamento de Projetos pela Fundação Getúlio Vargas e Graduação em Administração de Empresas pela FEARP - USP. Atua como professor, pesquisador e consultor na área de estratégia e desenvolvimento organizacional, explorando os princípios que regem os sistemas socioeconômicos por meio da matemática do caos e da epistemologia sistêmica e suas aplicações no processo estratégico e nas interações sistêmicas das organizações. Vencedor do West Churchman Memorial Prize em 2014.
http://lattes.cnpq.br/3022429953017645

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